Comprendre les frais de maintenance d'un espace commun

Il est important de comprendre exactement ce que vous payez lorsque vous signez un bail commercial. Les frais d'entretien des aires communes (frais CAM) sont assez courants dans les baux commerciaux, mais leur durée peut varier considérablement. Assurez-vous de poser des questions sur ce qui est inclus dans tous les frais inclus dans le loyer en vertu des conditions de votre bail, et découvrez comment ces frais pourraient augmenter chaque année. Certains baux peuvent limiter les augmentations de loyer à un pourcentage raisonnable, mais les frais de CAM peuvent augmenter à un taux différent.

Savoir ce que vous serez responsable de payer chaque année de votre bail vous aidera à prendre de meilleures décisions à long terme pour savoir si un espace particulier restera abordable, même si cela vous semble bien aller maintenant.

Qu'est-ce que 'CAM'?

De nombreux contrats de location d’immeubles commerciaux exigent que le locataire ou le locataire paie une partie des frais de la CAM. Il existe deux calculs de base pour les frais CAM: frais de CAM variables, dans lequel le montant qu'un locataire est tenu de payer augmente en fonction d'un certain nombre de facteurs, et frais forfaitaires de CAM, où les frais sont un montant fixe. Le terme est généralement utilisé conjointement avec la location d’espaces commerciaux et industriels. Vous pouvez également entendre parler des frais CAM appelés «facteur de charge» lorsqu'ils sont combinés avec d'autres frais.

Que couvrent les frais de la CAM?

Les frais de CAM varient considérablement et couvrent un large éventail de dépenses que les propriétaires doivent payer pour maintenir les locaux en état de fonctionnement. Ils peuvent inclure des réparations, des assurances, l’entretien des propriétés et parfois même les salaires du personnel administratif lorsque ces employés contribuent à la gestion d’un parc commercial. Ces salaires peuvent être qualifiés de "frais administratifs".

Comment les frais de CAM sont-ils calculés?

Les dépenses CAM sont généralement calculées au prorata. En termes simples, plus un locataire a une surface louée louée, plus le pourcentage des dépenses CAM qu'il paiera sera élevé. Les frais correspondent à la superficie totale en pieds carrés de l'immeuble que vous louez, qu'elle soit de 10% ou de 50%. Si vous occupez 50% des locaux, si les charges du propriétaire s'élèvent à 4 000 USD par mois et si vos frais de CAM sont variables, vous pouvez vous attendre à payer 2 000 USD par mois, soit la moitié des dépenses globales. Ce peut être un ajout très important.

Est-ce légal?

Le concept des frais de CAM est généralement légal, mais rappelez-vous que les termes peuvent varier considérablement d'un bail à l'autre. Pour cette raison, la pratique n’est pas largement acceptée et adoptée par les professionnels du secteur. Vous devez comprendre exactement quels sont les coûts auxquels vous allez contribuer et vous demander de les détailler par écrit. Assurez-vous qu'ils restent dans les limites de la légalité et consultez un avocat spécialisé dans le droit immobilier commercial si vous avez des doutes.Aucune définition CAM globale ne spécifie quels coûts peuvent être inclus et quels coûts ne peuvent pas.

La fréquence des paiements peut également être un problème.

Les frais de CAM peuvent être compliqués et coûteux, il est donc toujours conseillé de demander à un avocat de réviser tout contrat de location qui inclut les exigences de CAM ou tout autre frais spécial, même si vous êtes à peu près sûr de bien comprendre les termes.