Glossaire des termes et définitions du crédit-bail commercial

Avant de signer un bail commercial pour un espace de bureau ou de commerce, assurez-vous de bien comprendre les termes. Voici quelques-uns des termes les plus couramment utilisés dans les baux commerciaux et leurs définitions générales.

LOCATION SUPPLÉMENTAIRE: Le loyer supplémentaire fait référence aux éléments pour lesquels un locataire peut être facturé et qui ne sont pas inclus dans la superficie utilisable ou dans les autres coûts de location. Ces coûts peuvent inclure les services après les heures normales de bureau, les systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, les frais d’entretien des parties communes, le loyer à pourcentage et tous les autres coûts non inclus dans le loyer de base.

Exemple: Jenna's Jewelry and Jems (JJJ) a pris une place dans le centre commercial pour un loyer de base de 4 000 dollars par mois. JJJ doit également payer un pourcentage de ses ventes mensuelles tel que requis dans son bail en vertu de la clause "Loyer supplémentaire".

LOCATION DE BASE: L'expression "loyer de base" désigne le loyer minimum dû aux termes d'un contrat de location. Le bail peut obliger ou non le locataire à payer un loyer supplémentaire basé sur un pourcentage ou une exigence de participation. Souvent, le loyer de base peut être le seul loyer mensuel.

BOMA: La Building Owners and Managers Association est une association professionnelle internationale qui fournit des informations sur le développement d'immeubles de bureaux, la location, les coûts d'exploitation, la consommation d'énergie, les codes du bâtiment locaux et nationaux, la législation, les statistiques d'occupation et les développements technologiques.

NORMES BOMA: BOMA publie des normes pour la mesure des espaces de bureaux, des lobbies pour le compte de l’industrie de l’immobilier commercial et des congrès. Les directives de l'industrie publiées par BOMA sont appelées «normes BOMA».

Plus d'informations peuvent être trouvées sur le site de BOMA.

Noyau de la construction:Le noyau du bâtiment comprend des parties du bâtiment qui ne sont pas louées mais servent indirectement tous les locataires. Le noyau du bâtiment comprend les toilettes publiques, les gaines de ventilation, la distribution d'électricité, les gaines d'ascenseurs et les cages d'escalier. Dans la plupart des bâtiments, ces éléments sont proches les uns des autres, généralement près du centre du bâtiment.

ESPACE INDUSTRIEL COMMERCIAL:Un espace industriel commercial est une propriété utilisée à des fins industrielles. Les objectifs industriels comprennent les bâtiments de fabrication lourde et légère, les parcs de recherche et développement, les immeubles de bureaux, les entrepôts et les parcs industriels.

Les bâtiments industriels sont souvent un entrepôt ou un autre grand espace non fini pouvant être utilisé strictement comme entrepôt ou à des fins purement industrielles. Cependant, de nombreux espaces industriels sont convertis pour servir d’espaces de bureaux plus traditionnels, ou comme une combinaison de stockage, d’utilisation industrielle et d’affaires. Les espaces de parcs industriels sont également utilisés par de nombreux commerces de détail. Pour attirer une grande variété d’entreprises, de nombreux parcs industriels sont devenus de plus en plus haut de gamme, de sorte qu’en surface, ils peuvent être difficiles à distinguer des parcs de commerces et des commerces.

Bail brut: Un bail brut est un type de bail commercial qui favorise généralement le locataire (locataire) car le propriétaire (locateur) paie tous les "coûts habituels" associés à la possession et à la maintenance de la surface louée. Dans un bail brut, le propriétaire peut couvrir les coûts, y compris les services publics, les canalisations d'eau et d'égout, les réparations, les assurances et / ou les taxes.

GROSS-UP: Le terme «majoration» s’applique généralement aux contrats de location avec services complets (parfois également appelés contrats de location avec services complets). Dans les contrats de location entièrement viabilisés, le locataire paie des montants fixes pour certains services, en plus du loyer de la surface réellement louée.

Par exemple, le propriétaire paie les frais d’entretien des aires communes (CAM). Le locateur demande ensuite à chaque locataire un montant basé sur le pourcentage de pieds carrés occupés par le locataire. En règle générale, si l'immeuble n'est pas entièrement occupé, les frais sont toujours calculés en fonction de la part des frais calculée au prorata du locataire.

FACTEUR DE CHARGE: Le facteur de charge est une méthode de calcul du loyer mensuel total pour un locataire, qui combine la superficie en pieds carrés utilisable et un pourcentage en pieds carrés des aires communes.

Pieds carrés utilisables + pourcentage de pieds carrés de l'aire commune = pieds carrés louables

Les zones communes peuvent inclure des toilettes, un hall d’entrée, des ascenseurs, des cages d’escalier et des couloirs communs. L'ajout d'un pourcentage des dépenses des aires communes au loyer mensuel est appelé "facteur de charge".

BAIL NET: Un bail net est généralement le contraire d'un bail brut. Dans un bail net, le locateur (bailleur) ne couvre pas les coûts de construction tels que les services publics, les canalisations d'eau et d'égout, les réparations, les assurances et / ou les taxes. Ces coûts sont inclus dans les paiements requis du locataire.

Il peut y avoir quelques variations d'un bail net. Les variations dépendent généralement du nombre de coûts que le locataire est tenu de payer. Un bail net unique inclurait l'un des coûts de construction tels que les taxes. Un bail double net nécessiterait deux coûts de construction supplémentaires tels que les taxes et les assurances. Un bail triple net impliquerait trois coûts de construction.

BAIL À POURCENTAGE: Un pourcentage de contrat de location oblige généralement un locataire à payer un "loyer de base", puis en plus de ce montant, le locataire verse également un pourcentage basé sur les volumes de ventes mensuels. Les pourcentages de baux sont généralement conclus dans des centres commerciaux et d’autres baux commerciaux.

Des baux à pourcentage peuvent potentiellement être négociés. Ces contrats de location peuvent inclure un pourcentage mensuel des ventes. D’autres variantes peuvent consister à verser au bailleur un pourcentage des ventes en mois lorsque les ventes du preneur dépassent un seuil spécifié.

Par exemple, un pourcentage de bail peut obliger un locataire à payer 5% de toutes les ventes dépassant 25 000 dollars par mois.

Voir aussi: loyers de base et pourcentages de loyers moyens facturés dans les baux commerciaux

Aussi connu sous le nom: pourcentage de crédit-bail, pourcentage de crédit-bail, bail au détail ou bail à participation

PIEDS CARRÉS À LOUER:Selon les normes BOMA, ce terme désigne une combinaison de «pieds carrés utilisables» et d’une partie des pieds carrés englobant l’espace commun. En règle générale, il existe une différence de 10% à 15% entre les pieds carrés utilisables et les pieds carrés louables. Le paiement facturé en pieds carrés louables aura un coût plus élevé que les pieds carrés utilisables seuls. Les pieds carrés louables sont généralement calculés en ajoutant les pieds carrés utilisables et un pourcentage de la surface commune du bâtiment.

Par exemple, si un immeuble a deux locataires avec le locataire A occupant 200 pieds carrés et le locataire B occupant 800 pieds carrés, le locataire A peut être responsable de 20% des frais pour la zone commune.

Sous-location: Dans l'immobilier commercial, une sous-location est un contrat de bail (contrat de location) entre un locataire qui détient déjà un bail avec un espace commercial ou un bien et une personne (le sous-locataire) qui souhaite utiliser tout ou partie de l'espace du locataire. Dans une sous-location, le locataire cède certains droits qu’il détient déjà au sous-locataire.

Les sous-locataires paient le loyer directement au locataire légitime (sous-locateur) afin de partager l'espace avec le sous-locateur ou de prendre en charge l'intégralité de l'espace du sous-locateur. Un sous-locateur ne peut légalement céder des droits à un sous-locataire si les termes de son contrat de location ne lui permettent pas de sous-louer.

CLÉ EN MAINClé en main est un terme utilisé pour décrire beaucoup de choses, y compris les employés, les produits, les services et l'immobilier. Lorsque «clé en main» est utilisé dans l'immobilier commercial, cela signifie simplement que l'espace loué ou acheté est prêt à être emménagé. Plus précisément, tout le câblage, les luminaires, les revêtements de sol et les éléments décoratifs superficiels (tels que la peinture et le tapis) sont déjà en place. En termes simples, vous pouvez décrire clé en main un espace prêt à être habité - il suffit de «tourner la clé» et d’ouvrir la porte.

PIEDS CARRÉS UTILISABLES: En leasing commercial, les pieds carrés utilisables désignent simplement la superficie louée destinée à être utilisée exclusivement par le locataire. on peut aussi parler de pieds carrés nets. Les pieds carrés utilisables comprennent les toilettes privées (locataires uniquement), les placards, les rangements et toute autre zone utilisée uniquement par le locataire.

La superficie utile est une composante de la superficie louable. Dans certains cas, certains facteurs de charge peuvent donner lieu à des provisions pour paiements basées sur la superficie louable. La superficie louable ajoute généralement la superficie utilisable du locataire à un pourcentage de la surface commune de l’immeuble, en fonction de l’occupation.