Comment repérer les termes de bail commerciaux injustes

Signer un bail commercial est un énorme engagement financier. En cas de défaillance de votre part, votre propriétaire pourrait intervenir après vous ou votre entreprise pour le paiement du bail. Il est essentiel que vous signiez un bail avec des termes que vous comprenez. Si vous n'êtes pas sûr du libellé juridique d'un contrat de crédit-bail commercial, il est judicieux qu'un avocat le revoie avec vous avant de signer quoi que ce soit. Voici quelques avertissements "drapeau rouge" pour vous aider à reconnaître un contrat de crédit-bail potentiellement mauvais.

Un bail de plus de deux ans

Se retrouver avec un bail à long terme est un fardeau terrible pour tous les propriétaires de petites entreprises. Si vous devez rompre le bail pour une raison quelconque, vous devrez continuer à payer le bail jusqu'à ce que le propriétaire puisse louer l'espace à quelqu'un d'autre. Étant donné que vous êtes engagé financièrement pour la durée du bail, un locateur a peu d'incitation à essayer de trouver un autre locataire.

En période de marasme économique, les propriétaires cherchent désespérément à louer des locaux et peuvent tenter de vous contraindre à un engagement de bail de 3 à 5 ans. Ne fais pas ça. Un bail d'un an avec une bonne clause de renouvellement est préférable en période d'incertitude.

Mais si votre locateur ne prend pas un bail d'un an et que vous voulez de l'espace, optez pour un bail de deux ans, mais jamais pour une période plus longue. Plus vous vous engagez longtemps, plus vous limitez votre activité lorsque la taille de votre espace loué augmente ou si vous devez changer d'emplacement pour une raison quelconque.

Clauses de renouvellement de bail à long terme

Méfiez-vous des contrats de location qui vous obligent à vous engager pour un renouvellement de plus de deux ans à la fois. À moins que vous ne soyez déjà indépendamment riche, ne le faites pas. Votre entreprise pourrait croître, vous pourriez déménager ou même réduire vos effectifs. Un bail initial d'un an avec une clause de renouvellement de cinq ans n'est pas une bonne affaire pour le locataire. Vous devrez déménager dans un an ou vous engager à rester dans cet espace pendant très longtemps.

Clauses de renouvellement peu claires ou pas d'option de renouvellement

Ne signez jamais un bail qui ne vous donne pas la possibilité de le renouveler sauf si vous ne souhaitez que l'espace temporairement. Les options de renouvellement doivent clairement indiquer la durée du renouvellement du bail et le taux d'augmentation du loyer exact si vous renouvelez.

Perte des droits légaux

Dans certains cas, un accord qui vous trompe ou vous oblige à renoncer à certains droits peut ne pas être exécutoire. Mais pourquoi tenter sa chance? Ne renoncez jamais à votre droit d'intenter une action en justice contre un propriétaire.

"Tu peux me faire confiance"

Ne faites jamais confiance à un propriétaire (ou à un agent inscripteur) qui vous demande de vous fier à une transaction orale et à une "confiance". Tous les termes de votre contrat de location doivent être écrits. Cela vous protège et protège votre propriétaire. Un locateur qui dit "ne t'inquiète pas, je répare toujours les choses" mais ne précise pas dans un accord ce dont il est responsable ne réparera rien à ta satisfaction.

Cela vaut également pour les mandats de renouvellement. Ne comptez jamais sur des promesses pour l'avenir. Si vous avez besoin d’options de renouvellement, elles doivent impérativement être inscrites dans le bail initial. C'est une affaire. Un propriétaire qui ne met pas les choses correctement par écrit n'est pas un bon homme d'affaires.

Baux Triple Net

Si votre locateur vous demande de payer un loyer, et ses impôts, son assurance et ses frais d'entretien, ne le faites pas. Il s’agit d’un bail «triple net» (NNN), qui privilégie toujours le propriétaire.

Frais vagues et sans restriction

Certains propriétaires peuvent tenter de répercuter le coût direct de la maintenance des grands espaces communs (CAM) et des réparations sur leurs locataires. Tous les frais de CAM que vous devez payer doivent être précisés dans votre contrat de location.

Vous ne devriez jamais avoir à payer des dépenses "occasionnelles" ou une augmentation "imprévue" des dépenses. Cela inclut le paiement des salaires du propriétaire ou du personnel de gestion immobilière ou des honoraires d'entrepreneur, des réparations ou des rénovations majeures (vous ne devriez pas avoir à payer pour un toit qui s'effondre soudainement), ou une facture fiscale inattendue pour votre propriétaire.