Comment négocier les frais de CAM dans les baux commerciaux

Plus la surface commerciale que vous louez est grande, plus vous serez en mesure de négocier les frais d’entretien des espaces communs et tous les frais d’administration associés. Cependant, peu importe la taille de l'espace, n'acceptez jamais les termes d'un bail sans demander un meilleur accord.

Dans une mise en garde sur la difficulté de percer dans le secteur de l’immobilier commercial, Magazine CFO La journaliste Laura DeMars indique clairement que même les professionnels de l’immobilier peuvent avoir du mal à comprendre la complexité des frais de CAM. "La complexité de l'industrie rend difficile la percée dans…" DeMars ajoute:

«Dans les centres commerciaux, par exemple, les locataires paient généralement l’entretien du bâtiment en acquittant des frais d’entretien des zones communes. Bien que le directeur financier d’une société de gestion immobilière ne gère pas directement les locataires, il doit encore comprendre comment ces frais sont perçus… plus important encore, car les grands détaillants contestent souvent les frais CAM ou ne paient qu’un pourcentage… le directeur financier doit savoir comment prendre en compte la différence, ou le glissement CAM. "

Avant de tenter de négocier des frais de CAM ou d’administration, assurez-vous de bien les comprendre. Si les frais de CAM sont une question compliquée pour les CFO, vous feriez mieux d’y aller!

Frais de CAM standard de l'industrie

Étant donné que l'état de certaines parties communes a un effet direct sur les locataires, les frais associés aux frais d'entretien et de réparation des couloirs, des ascenseurs, des cages d'escalier, des vestibules et des toilettes communes sont relativement standard. De plus, les frais du CAM incluent également les coûts associés à l’entretien des parcs de stationnement (y compris l’éclairage et l’aménagement paysager) et les trottoirs.

Conseils sur la négociation des frais de CAM standard

Si le type de frais que vous êtes appelé à payer ne sont pas négociables, assurez-vous que votre contrat de location vous autorise expressément à examiner les factures du locateur. Les affaires sont les affaires, et cela ne doit pas être perçu comme une méfiance envers un propriétaire ou quelque chose de personnel, mais payer des frais inconnus simplement de bonne foi n’est pas une bonne affaire. Exiger au minimum une déclaration indiquant que le propriétaire doit fournir une documentation (imputabilité) de tous les frais facturés est le seul moyen de garantir que les frais sont facturés équitablement.

Vous devez également négocier le montant des frais de CAM pouvant augmenter chaque année - en fixant un montant ou un pourcentage maximum. Ce «plafond» doit être indiqué séparément de toute autre augmentation de loyer.

Frais administratifs d'exploitation et de gestion (E & M)

Si votre contrat de location nécessite que vous payiez des frais CAM pour tous les coûts opérationnels ou de gestion, opposez-vous immédiatement à ces coûts. Si le propriétaire insiste, demandez à voir une liste (preuve) de ces coûts et comment votre part a été calculée. En réalité, ces frais ne sont peut-être pas appelés frais CAM, mais «frais administratifs». Les frais administratifs sont toujours des frais CAM - le propriétaire essaie de vous faire contribuer à ses propres frais. Les frais administratifs sont généralement basés sur un pourcentage du total des coûts CAM.

Conseils pour négocier les frais administratifs de fonctionnement et d'entretien

La plupart des locataires s'opposeront aux frais de fonctionnement et de gestion, car le locateur tire déjà un revenu du loyer imputé, même sans frais de CAM. Si vos frais CAM incluent les salaires du personnel de direction ou d’administration (sur site ou hors site), les coûts de l’assurance responsabilité civile (vous devrez payer pour votre propre assurance responsabilité civile - le propriétaire en aura besoin avant de pouvoir emménager), la publicité et autres activités promotionnelles, services professionnels tels que services juridiques ou comptables, essayez de les négocier en dehors de votre contrat de location.

Selon Rosie Rees, «La bataille à propos des charges de la CAM», Magazine de trafic de détail; «Les locataires avisés réduiront le pourcentage (compris entre 25% et 5%) et excluront les coûts de type non lié à la maintenance du calcul (taxes, assurances, services publics, par exemple)."

Rees estime également que les locataires ne devraient pas absorber les coûts d’entretien et de réparation des bâtiments (toits, fondations des bâtiments et murs extérieurs), car ce ne sont pas des espaces communs utilisés par les locataires ou leurs clients. Rees précise avec précision; «Le propriétaire tire déjà de ces immeubles un revenu sous forme de loyer. Tous les coûts liés à leur entretien et à leur remplacement doivent être payés par le propriétaire sur les revenus de location. ”

Sources:

Rosie Rees. Magazine de trafic au détail en ligne. «La bataille sur les frais de CAM», 1 er septembre 1999.

Laura DeMars. CFO Magazine. «The Real Deal», août 2007.