En savoir plus sur le loyer en pourcentage dans les baux commerciaux

Un bail à pourcentage est un bail qui oblige le locataire d'un espace commercial à payer un "loyer de base" et, en plus, à payer au propriétaire un pourcentage basé sur les volumes de ventes mensuels du propriétaire de l'entreprise. Les pourcentages de baux sont généralement conclus dans des points de vente de centres commerciaux.

Ce type de contrat de location est le plus souvent utilisé par les entreprises dont les volumes de vente sont notoirement importants, mais même une petite entreprise souhaitant s’implanter dans un centre commercial peut tirer profit du volume élevé de trafic piétonnier.

Pourcentage des ventes réalisées

Les baux à pourcentage ne représentent pas un pourcentage de toutes les ventes. Ils incluent un pourcentage versé au propriétaire ou au bailleur uniquement lorsqu'un locataire a effectué un certain montant et dépassé un certain seuil de vente au cours d'un mois donné. Par exemple, un pourcentage de bail peut obliger un locataire à payer 7% de toutes les ventes dépassant 25 000 $ de ventes au cours d’un mois donné. Sept pour cent est un chiffre de bail commun. Si un propriétaire veut vous faire payer 10% ou 12%, soyez prudent.

Le point d'arrêt

Votre point d'arrêt est le point auquel un propriétaire vous demandera généralement de commencer à payer un loyer en pourcentage. Le point d'arrêt des ventes est le point auquel votre pourcentage de loyer est égal à votre loyer de base. Vous pouvez calculer le point d'arrêt de votre magasin en divisant votre loyer de base par le pourcentage que votre propriétaire veut vous facturer. Par exemple, supposons que votre loyer de base soit de 4 000 dollars par mois. Si vous divisez ce nombre par 7%, il s'élève à 57 142 $. C’est à ce moment-là que vous commenceriez à payer un pourcentage de loyer, lorsque vos recettes brutes dépassent ce point de référence.

À ce stade, vous devez payer 7% de chaque dollar de vente sur les 57 142 $.

Il est important de noter que vos recettes brutes sont réellement ce qui compte en termes de pourcentage de loyer, c'est-à-dire vos revenus avant que vous ne payiez d'autres dépenses. Selon toute vraisemblance, tout propriétaire potentiel avec lequel vous traitez vous demandera vos ventes annuelles minimales. Il calculera ensuite votre loyer de base en fonction de ces informations.

Négocier le pourcentage

Il n'y a généralement pas beaucoup de marge de manœuvre pour négocier le pourcentage que votre propriétaire a en tête - à moins bien sûr qu'il ne soit pas scrupuleux et veuille imposer un pourcentage supérieur ou égal à 10%. Cependant, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas négocier. Vous constaterez peut-être qu'un propriétaire est un peu disposé à discuter du seuil de vente, après quoi le taux de pourcentage entre en jeu. Évidemment, plus il est élevé, plus votre loyer total pour l'année sera bas.

Soit prudent

En dépit de ce qui semble être une manière non négociable de louer une propriété commerciale, aucun homme d’affaires averti ne devrait signer un bail sans tenter au préalable de négocier de meilleures conditions. En outre, lorsque vous connaissez votre taux fixe pour l'année, vous pouvez mieux ajuster vos dépenses si, par exemple, vous avez une période de vente exceptionnellement lente. Cela peut arriver au propriétaire d'entreprise le plus préparé. Par exemple, si vous vendez du linge de lit de haute qualité et qu'un concurrent populaire ouvre un magasin près de chez vous, vos ventes pourraient en souffrir de manière inattendue.

Vous pouvez contrer en réduisant vos dépenses non essentielles, comme votre campagne de relations publiques. En outre, les pourcentages de baux sont plus complexes que les baux simples et pourraient vous coûter très cher par la suite. Il est toujours rentable de demander à un avocat de réviser tout accord avant de signer et, si nécessaire, de négocier en votre nom.