En savoir plus sur les baux d'espaces industriels

Bien que les restrictions et les conditions de location soient des facteurs importants à prendre en compte lors de la recherche d'espaces commerciaux et industriels, le coût du loyer mensuel est souvent le facteur décisif pour la plupart des nouvelles entreprises. Les baux commerciaux peuvent avoir des frais supplémentaires en plus du loyer. Assurez-vous de bien comprendre les coûts supplémentaires en posant des questions, notamment:

• Quel est le loyer de base du superficie utile? De nombreux baux commerciaux ont un loyer de base, c'est-à-dire ce que vous payez pour la superficie réelle en pieds carrés de l'espace. Mais des frais "charges" et "CAM" peuvent être ajoutés à ce tarif, augmentant votre loyer mensuel.
• Les conditions du bail sont-elles négociables? Les conditions négociables comprennent le loyer de base, le loyer gratuit, les dépôts de garantie, la durée du bail, le montant de votre loyer et de vos frais pouvant être augmentés chaque année, ainsi que les options de renouvellement du bail, etc.
• Y a-t-il des frais en plus du loyer? Existe-t-il des taxes spéciales, des frais immobiliers, des frais de chargement, des frais de CAM ou d'autres frais? Si oui, procurez-vous-les par écrit. Assurez-vous que chaque frais est identifié individuellement, combien chaque frais vous coûtera et à quelle fréquence vous devrez payer les frais.

• Qu'est-ce que cela vous coûtera à l'avenir? Combien votre loyer (et tous les autres frais) peut-il être augmenté chaque année? Quel est le pourcentage maximum ou le montant en dollars que votre loyer et les autres frais peuvent être augmentés chaque année? S'il existe un plafond de 1% chaque année sur les frais de chargement, cela peut sembler raisonnable, mais cela ne signifie pas que votre loyer de base sera plafonné à 1%. Pour compenser le faible montant des autres frais, votre locateur peut essayer de vous imposer une augmentation de loyer de 15%.
• Qu'est-ce qui est inclus dans le loyer? Quels impôts, services publics et services (aménagement paysager, sécurité, etc.) sont couverts dans votre contrat de location ou que vous devez payer par vous-même?

La location d’espaces industriels at-elle un sens pour votre entreprise?

Les espaces commerciaux et industriels peuvent offrir de nombreuses options, contrairement aux espaces de bureaux traditionnels. Mais les espaces industriels peuvent également présenter certaines limitations que les parcs d’entreprises et de commerces traditionnels n’ont pas. Assurez-vous de poser des questions sur les restrictions qui pourraient être imposées à votre entreprise dans un parc industriel avant de signer un bail.

Les questions que vous devriez poser sur la propriété que vous souhaitez peut-être aborder dans votre bail incluent:

• Entrepreneur et limitations de service: Le parc industriel vous oblige-t-il à recourir à des vendeurs ou à des entrepreneurs spécifiques pour les enseignes, l'éclairage, les rénovations, les aménagements, ou pour tout autre service tel qu'une alarme, un téléphone, un câble, etc.?
• Limites de publicité et d'apparence: Existe-t-il des restrictions qui pourraient affecter votre entreprise, telles que toutes les enseignes doivent être en noir et blanc, ne pas excéder 2 pieds ou exactement 5 pieds du sol? (Toutes ces choses rendraient difficile la distinction entre votre entreprise et les autres, ou d'être vu de loin.)

• L'unité est-elle câblée et téléphonique? Si non, est-ce dans une zone où vous pouvez obtenir ces services et qui sont les fournisseurs locaux?
• Utilitaires: Quels utilitaires publics et privés pouvez-vous utiliser ou accéder depuis votre appareil? Allez-vous configurer vos comptes utilitaires? Certains propriétaires peuvent payer vos services publics, puis vous les facturer. Le propriétaire sera-t-il obligé de fournir une preuve de ce que vous devez si vous ne recevez pas les factures directement des entreprises de services publics?
• Limites de stationnement et de circulation: Y a-t-il des limites au nombre de places de stationnement que vous et vos clients pouvez utiliser? Sinon, il n'y a probablement aucune restriction pour les autres locataires. Avez-vous ou pouvez-vous avoir un parking assigné?

• Heures de travail: Y aura-t-il des restrictions sur les heures de bureau ou les jours de la semaine où vous pouvez exploiter votre entreprise ou recevoir des clients?
• Nature de la protection de l'entreprise et restrictions: Y aura-t-il des restrictions sur la nature de l'entreprise que vous exploitez? Par exemple, si vous envisagez d'ouvrir un magasin d'antiquités, y a-t-il des restrictions sur ce que vous pouvez vendre, ou, si vous vendez un objet, le propriétaire autorisera-t-il d'autres entreprises concurrentes et similaires à ouvrir alors que vous êtes locataire? Voici un exemple de pourquoi il est si important de poser cette question et de l'obtenir par écrit: si un locataire existant possède un magasin de poupées avec protection des privilèges des détaillants dans le bail, il peut être interdit à un magasin d'antiquités de vendre des poupées anciennes car la vente de poupées serait en concurrence avec un entreprise du locataire existant. Vous voulez vous assurer que votre entreprise bénéficie de protections similaires au sein du complexe industriel.

S'occuper des constructions et des rénovations

Les contrats de location peuvent être compliqués, et si vous prévoyez occuper un espace «tel quel» et y apporter des modifications, veillez à tenir compte de vos plans de modifications planifiées dans le contrat de location. Les questions à poser sur les rénovations et les espaces de construction incluent:

• Pouvez-vous construire ou rénover l'espace existant? Sinon, trouvez un autre espace. Vous n'avez peut-être pas besoin de créer de l'espace maintenant, mais ne limitez jamais le potentiel de croissance et les besoins imprévus de votre entreprise.
• Ordonnances de zonage: Y a-t-il des ordonnances de zonage qui pourraient affecter la manière dont vous pouvez créer de l'espace?
• Préoccupations liées aux conflits d'intérêts: Êtes-vous obligé de faire appel aux entrepreneurs du propriétaire? Si c'est le cas, considérez ceci comme un fort négatif.
• Approbations nécessaires: Quelles autorisations ou autorisations spéciales avez-vous besoin d'obtenir à l'avance de la ville, du comté ou du propriétaire?

• Incitatifs d'amélioration: Le propriétaire offrira-t-il une réduction de loyer, des crédits de loyer ou d'autres incitations financières pour contribuer aux coûts de rénovation et de construction?
• Évitez les "augmentations de valeur" dans le loyer: Si vous augmentez la valeur de l'espace en construisant ou en rénovant, cela permettra-t-il au propriétaire d'augmenter son loyer proportionnellement?
• Limites de temps: Votre propriétaire, votre ville ou votre comté aura-t-il des délais à respecter pour achever les rénovations et la construction d'entrepôts?
• Permis requis: De quels permis spéciaux aurez-vous besoin pour rénover ou aménager votre espace, et votre propriétaire vous aidera-t-il à obtenir ces permis?