Calculer les baux commerciaux avec des formules de pieds carrés

Les baux commerciaux ne sont pas calculés comme des baux résidentiels. Les baux résidentiels peuvent inclure la superficie totale d'une maison, mais le loyer n'est pas basé sur des pieds carrés. Les loyers mensuels des propriétés résidentielles sont en grande partie déterminés en recherchant des loyers comparables dans la région. Dans l'immobilier commercial, le loyer mensuel est calculé de diverses manières complexes en utilisant plusieurs types de mesures en pieds carrés.

Les mesures utilisées pour déterminer les loyers des locaux commerciaux sont basées sur les directives définies par la BOMA (Building Owners and Managers Association) et sont considérées comme des standards de l’industrie aux États-Unis.

De nombreux contrats de location commerciaux utilisent les normes BOMA et facturent un loyer mensuel basé sur des «pieds carrés louables» et non sur des «pieds carrés utilisables». Il est important de comprendre cela, car si vous citez un prix de 1,25 USD par pied carré utilisable, c'est peut-être ce que vous payez réellement pour chaque mois.

Pieds Carrés Rentables

Les pieds carrés utilisables représentent le nombre de pieds carrés qu'un locataire occupe. Mais il y a d'autres parties de l'immeuble que tous les locataires utilisent ou dont ils bénéficient. Ces parties sont appelées zones communes et comprennent les couloirs, les cages d'escaliers, les ascenseurs et les vestibules.

La superficie en pieds carrés des espaces communs est répartie au prorata entre tous les locataires. Chaque locataire paie une partie des dépenses du propriétaire pour ces espaces communs. Lorsque ces frais sont ajoutés aux pieds carrés utilisables, le résultat est appelé "pieds carrés louables".

Pour rendre les choses encore plus confuses, cette pratique consistant à ajouter des dépenses d'espace commun aux pieds carrés utilisables s'appelle le "facteur de charge". Les charges liées aux facteurs de charge augmentent généralement chaque année à un taux distinct de celui des augmentations de loyer pour les pieds carrés utilisables. Cela signifie que vous devrez peut-être négocier deux augmentations de loyer chaque année: une pour le facteur de charge et une pour le loyer utilisable en pieds carrés.

Un exemple de calcul de pieds carrés louables

Supposons que l’espace de bureau que vous louez soit physiquement 500 pieds carrés (les pieds carrés utilisables) est au prix de 1,25 $ le pied carré. Votre loyer de pied carré utilisable serait de 625 $ par mois (500 FS x 1,25 $). Toutefois, votre partie de la zone commune ajoute 100 pieds carrés supplémentaires. Votre loyer sera calculé sur une base de 600 pieds carrés et non des 500 que vous occuperez.

Certains propriétaires regroupent le taux pour les deux pieds carrés utilisables et votre partie de la zone commune en un seul numéro (ce qui est généralement injuste pour le locataire), mais la plupart appliquent un taux différent par pied carré pour les pieds carrés utilisables et les contributions au loyer des espaces communs.

Demander une ventilation des coûts utilisables par rapport aux loyers louables en pieds carrés

Avant même de voir un espace, assurez-vous de demander au téléphone quel taux est facturé pour les pieds carrés utilisables et pieds louables, car cela fait une grande différence dans votre loyer mensuel total. Et rappelez-vous, si quelqu'un vous dit qu'un espace correspond à "1 500 pieds carrés louables", la taille réelle (utilisable) de l'espace sera plus petite.

Pour vous faire visiter une propriété, certains propriétaires vous indiqueront simplement le prix au pied carré utilisable mais indiqueront la superficie louable. Cette pratique trompeuse fait paraître un espace plus grand et moins cher qu’il ne l’est. Ensuite, lorsque vous vous présentez, vous trouvez que l'espace qui sonne bien au téléphone est en réalité hors de votre fourchette de prix et plus petit que vous ne le pensiez.

Bien que la plupart des agents immobiliers soient honnêtes au sujet de la divulgation des coûts totaux réels du loyer par téléphone, ils ont néanmoins tendance à indiquer la taille de l'espace en pieds louables, et non en pieds utilisables. Mais maintenant, vous êtes assez intelligent pour savoir exactement quoi demander à l'agent immobilier.

Le tableau suivant compare les trois types de calcul en pieds carrés utilisés dans les baux commerciaux. Certains baux facturent simplement au pied carré utilisable, tandis que d’autres ajoutent un pourcentage de l’espace commun à la superficie utile pour charger ce que l’on appelle les pieds carrés louables.

Calculs au pied carré

Définitions de pieds carrés (SF)
Terme	Définition
Pieds Carrés Utilisables	SF de l'espace effectivement occupé par le locataire.
Pieds Carrés Rentables	SF utilisable + a% de SF des zones communes.
Pieds carrés bruts	Total SF de l'ensemble du bâtiment.

Résumé

Les pieds carrés utilisables correspondent à la taille réelle de l'espace que vous occuperez. La superficie louable en pieds carrés est toujours supérieure, car elle inclut les pieds carrés utilisables plus un nombre supplémentaire de pieds carrés des parts d’espace commun que vous n’occuperez pas physiquement.

La surface louable avec le facteur de charge est le prix que vous voulez savoir, car vous en aurez pour votre argent. Le prix par pied carré des pieds carrés utilisables ne représente qu'une partie de ce que vous payerez chaque mois.