Expulsion commerciale pour délinquance à louer

Si vous avez un locataire qui loue chez vous un espace commercial qui n'a pas payé son loyer ou qui a enfreint les termes de son contrat de bail, vous pouvez envisager de l'expulser. L'expulsion doit être considérée comme une étape secondaire à prendre après d'autres efforts raisonnables ont été déployés pour résoudre les problèmes des locataires.

L'expulsion pour non-paiement du loyer devrait être une décision d'affaires

Tous les propriétaires d'entreprise peuvent être sujets à des problèmes de trésorerie de temps à autre, mais si votre locataire est incapable de payer son loyer ou refuse de travailler avec vous pour que le paiement de son loyer soit à jour, vous ne pouvez pas simplement changer les serrures de ses portes et tenir leurs affaires en otage - vous devez suivre certaines étapes pour les faire expulser légalement.

Avant de décider d'expulser votre locataire, prenez en compte les aspects commerciaux. Combien de temps faudra-t-il pour louer la propriété à nouveau? Devrez-vous investir beaucoup d'argent pour les réparations? Le locataire a-t-il des problèmes financiers momentanés ou est-il improbable qu'il obtienne et reste à jour de son loyer? Devrez-vous aller au tribunal?

Une fois que vous avez décidé que le bon choix est d'expulser un locataire, le plus tôt vous commencez le processus, le mieux ce sera. Chaque jour où vous êtes incapable de relouer l'espace est un autre jour où vous perdez de l'argent sur la propriété et une autre nuit de sommeil perdu en vous inquiétant de choses.

Vous avez probablement besoin d'un avocat

Pour expulser un locataire commercial qui ne paie pas son loyer, vous devez connaître la loi ou engager un avocat pour vous aider à déposer une ordonnance d'expulsion. La façon dont vous procédez peut également être influencée par le fait que l'entreprise est une société, une société de personnes ou que le bail a été personnellement garanti par le propriétaire de l'entreprise.

L’avocat que vous engagez doit pratiquer activement le droit des affaires et, de préférence, se spécialiser dans commercial transactions commerciales. Les formulaires, les lois et les procédures d'expulsion d'un locataire résidentiel ne sont pas les mêmes que ceux applicables à l'expulsion d'un locataire commercial.

Certains avocats facturent un montant forfaitaire, d'autres un taux horaire, mais la plupart vous factureront également des frais de justice, de dépôt et même le temps que vous passerez au téléphone avec l'avocat, ainsi que les frais d'envoi et de copie de documents. Pour éviter les coûts cachés, assurez-vous de connaître tous les frais que vous pouvez encourir avant de faire appel à un avocat.

Expulser un locataire commercial prend du temps et est souvent coûteux. Vous aurez plus de facilité à prouver qu'un locataire a des arriérés (il vous doit de l'argent) que vous ne le ferez pour une autre violation du contrat de location. Mais dans tous les cas, lors de l’expulsion d’un locataire, le fardeau de la preuve vous incombe de démontrer que vous êtes fondé à le faire.

Certains des droits spéciaux conférés aux locataires par la loi aux locataires résidentiels ne sont pas étendus aux locataires commerciaux. Les locataires de l'entreprise sont beaucoup plus vulnérables aux abus des propriétaires que les locataires résidentiels, mais cela ne signifie pas qu'en tant que propriétaire, vous pouvez enfreindre les lois en vigueur dans votre état.

Si votre locataire a déclaré faillite

Bien que les lois fédérales sur la faillite des locataires commerciaux aient été modifiées en 2005 pour favoriser le propriétaire, les lois des différents États peuvent toujours avoir une incidence sur l'expulsion d'un locataire commercial pour non-paiement du loyer.

Si un locataire a déjà déclaré faillite avant qu'un locateur ait tenté d'expulser pour non-paiement du loyer, une suspension automatique en faveur du locataire l'empêchera de donner un préavis de résiliation au locataire ou de commencer le processus d'expulsion.

Toutefois, le locateur peut toujours procéder à l'expulsion en demandant au tribunal fédéral de la faillite de lever la suspension. Dans la plupart des cas, le juge lèvera la suspension, car un contrat de location n'a aucun effet sur la valeur de la succession du locataire.

Si le locataire fait faillite après le début du processus d'expulsion, la loi fédérale se range du côté du propriétaire. Cependant, une poignée d'États accordent au locataire 30 jours à compter du jugement d'expulsion pour remédier à la dette.

Expulser un locataire qui a déjà déclaré faillite ou qui déclare faillite après le début du processus d'expulsion peut être compliqué. Certaines lois autorisent les locataires commerciaux à mettre fin au processus d'expulsion lorsque le tribunal de la faillite est impliqué et, dans de tels cas, il est presque toujours préférable de faire appel à un avocat.

Les étapes de l'expulsion pour non-paiement du loyer

Donner un avis de défaut: Même si votre bail ne vous oblige pas à le faire, envoyez toujours au locataire un avis par défaut (avis d'expulsion) indiquant que le loyer est échu et vous procéderez à l'expulsion si le loyer n'est pas payé dans son intégralité dans un certain délai (il peut s’agir du délai indiqué dans le contrat de location ou d’une date plus longue que vous choisissez de donner au locataire pour lui donner plus de temps pour payer.)

Ne pas accepter le paiement partiel: Selon les avocats en droit des affaires du Minnesota, Jacob C. Hendricks et Jon L. Farnsworth, "les propriétaires peuvent involontairement pardonner une violation et être empêchés d'expulser les locataires si le paiement partiel du loyer est accepté. De même, un propriétaire qui accepte les clés du locataire avant à la résiliation du bail et sans autre accord écrit peut être empêché de percevoir le loyer futur du locataire."

Démarrer le processus judiciaire: Une fois que la date que vous avez donné à votre locataire pour payer l'intégralité du paiement est expirée, votre avocat lui signifiera un avis d'expulsion formel et le déposera devant le tribunal afin de programmer une audience d'expulsion.

Un juge peut décider que le locataire doit quitter les lieux immédiatement ou peut leur accorder quelques jours. Un juge décidera probablement et donnera au locataire la possibilité de rembourser la dette locative au fil du temps. Le locataire peut également être tenu financièrement responsable de la perte de loyer future jusqu'à ce que le bien soit de nouveau loué.

Dans tous les cas, lorsque vous faites face à l'expulsion d'un locataire par ailleurs bon pour le non-paiement du loyer, il est sage de prendre en compte la probabilité que le locataire soit rattrapé par son loyer. Si vous pensez que le locataire peut travailler avec eux. Si vous êtes incertain, si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas prendre ce risque, démarrez immédiatement le processus d'expulsion.Vous allez vous rendre un service, à vous et au locataire, car plus tôt vous pourrez louer le bien à quelqu'un d'autre, vous gagnerez de l'argent et le locataire sera responsable de moins "perte du loyer futur".