Facteur de charge dans un bail commercial et comment le calculer

"Facteur de charge" est un terme qui désigne la méthode de calcul du coût total du loyer mensuel pour un locataire commercial. Il combine les pieds carrés utilisables à un pourcentage des pieds carrés des espaces communs dont le locataire devrait bénéficier. C'est ce qu'on appelle parfois un facteur «complémentaire» ou un facteur «domaine commun».

Ce qui compte comme des espaces communs

Les zones communes peuvent inclure des toilettes, des halls d’entrée, des ascenseurs, des cages d’escalier et des couloirs communs. Ce sont des domaines auxquels les clients, les clients et les employés d'un locataire commercial peuvent avoir accès et qu'ils devraient utiliser.

Pieds carrés utilisables dans le calcul du facteur de charge

Les calculs de facteur de charge commencent par identifier la différence entre les pieds carrés utilisables et louables. Les pieds carrés utilisables définissent la zone que vous et votre entreprise pouvez réellement et uniquement occuper. Les autres locataires n'ont pas accès à cet espace. C'est votre magasin, votre bureau, votre emplacement.

Si vous louez un espace de magasin de 25 'x 20', vous disposez de 500 pieds carrés d'espace utilisable. Ceci est votre domaine et votre entreprise peut probablement utiliser tout cela. Si vous laissez un coin de cet espace vacant, c'est votre choix, mais vous pourrait utilisez cet espace si vous le souhaitez afin qu'il contribue à vos pieds carrés utilisables.

Vous et les autres personnes associées à votre entreprise pouvez également utiliser les espaces communs - toilettes, hall d’entrée, ascenseurs, couloirs et cages d’escalier - mais ils ne font pas partie de vos pieds carrés utilisables car ils ne sont pas exclusivement les vôtres.

Une exception peut exister si vos pieds carrés utilisables sont divisés en plusieurs pièces ou en plusieurs étages. Dans ce cas, toute voie d’accès qui les relie contribuerait à vos pieds carrés utilisables. Ce ne sont pas des parties communes car les autres locataires et / ou le propriétaire ne les utilisent pas.

Pieds carrés louables dans le calcul du facteur de charge

Maintenant que vous avez identifié vos pieds carrés utilisables, vous pouvez calculer vos pieds carrés louables en ajoutant un pourcentage des zones communes que vous et / ou vos clients utilisez également. Le pourcentage est généralement défini par le propriétaire ou le propriétaire et est basé dans une certaine mesure sur votre surface utilisable par rapport à la surface totale du bâtiment.

Vous pourriez avoir un peu de place pour négocier ici. Il n'y a pas de pourcentage uniforme dans tous les domaines, même s'il ne dépasse généralement pas 15%. Cela peut dépendre du fait que vous louiez un espace dans une zone avec de nombreux autres locataires commerciaux, comme un centre commercial. Si vos clients et vos clients disposent également d’un grand parking, le pourcentage peut être augmenté.

Calcul du facteur de charge

Commencez par la superficie totale en pieds carrés de la surface totale du bâtiment. Soustrayez maintenant la superficie en pieds carrés des aires communes. Il vous reste une superficie utilisable, du moins si vous louez l’immeuble entier plutôt que de l’espace dans un centre commercial ou dans un centre commercial. Divisez l'espace total par la superficie utile pour obtenir le facteur de charge.

Si vos calculs arrivent à 20% et que le propriétaire offre 15%, vous avez probablement une bonne affaire. Si vous arrivez à un chiffre de 10% et que le propriétaire demande 15%, vous voudrez peut-être négocier ou faire appel à un professionnel de l'immobilier pour le faire.

Vous voudrez également indiquer si le facteur de charge est ajustable dans votre contrat de location, sous réserve d'un nouveau calcul lors du renouvellement. Gérer une entreprise prospère est une question de planification. Si l'activité n'augmente pas et que vous devez faire face à une augmentation significative du facteur de charge l'année prochaine, cela pourrait être catastrophique. Les baux commerciaux sont idéalement à long terme. Vous ne voulez pas avoir à déplacer votre entreprise.