Comprendre la «majoration» avant de signer un bail commercial

Le terme «majoration» s’applique généralement aux contrats de location avec services complets, parfois appelés «contrats de location avec services complets». Le locataire paie des montants fixes pour certains services, en plus d'un loyer de base pour la surface qu'il loue avec ce type de bail.

Par exemple, un propriétaire peut payer pour l’entretien des parties communes, également appelé frais CAM, puis diviser ces frais par le nombre de pieds carrés bruts dans un immeuble et facturer à chaque locataire un montant basé sur le pourcentage de pieds carrés qu’il occupe. Une clause de majoration dans un contrat de location autorise le fait que si un immeuble est occupé à moins de 90 à 100%, les frais sont toujours calculés pour la quote-part des frais d’exploitation calculée au prorata par les locataires, dans la limite de ces pourcentages - 90 à 100%.

La majoration est versée à titre de loyer supplémentaire et couvre le plus souvent les dépenses variables, celles qui peuvent augmenter ou diminuer au cours d’un mois donné en fonction de l’occupation et d’autres facteurs.

Les avantages de la majoration pour les propriétaires

Ceci est un cas où vous ne pouvez pas obtenir ce que vous payez si vous êtes locataire. Par exemple, supposons que Leo Landlord vienne d’acheter un immeuble commercial. Tom Tenant est le premier à lui louer un espace. Tom loue 10 000 pieds carrés d'espace de magasin. Le bâtiment totalise 100 000 pieds carrés. Tom loue 10% du bâtiment.

Dans un scénario de base au prorata qui répartit les coûts variables entre les locataires, Tom paierait 10% de ces coûts, car 10% du bâtiment lui sont affectés. Mais maintenant, disons que Léo a du mal à trouver d’autres locataires et que cet état de choses dure quelques mois. En l'absence d'une clause de majoration dans le bail de Tom, Leo est tenu de payer pour 90% des dépenses qui seraient normalement payées par ses locataires simplement parce qu'il n'y a aucun autre locataire à qui il peut les affecter.

Une clause de majoration pourrait lui permettre d'augmenter le pourcentage de Tom à 50%, mais probablement à 95 ou 100%, car il est le seul locataire de l'immeuble.

Comment se passe cette foire?

Tom Tenant pourrait penser que cet arrangement n’est pas juste, mais Tom est en fait le seul locataire à bénéficier des services inclus dans ces dépenses variables. Leo Landlord n'en profite pas directement, alors on pourrait dire qu'il est injuste pour lui de devoir payer 90% des services que seul Tom utilise. L'une de ces dépenses concerne peut-être l'entretien des caméras de surveillance sur le parking. Comme il n'y a pas d'autres locataires, les seules personnes qui entrent et sortent de ce parking sont les clients de Tom. Il semble donc raisonnable que Tom soit le seul à payer pour le service.

Lire les petits caractères

Si vous envisagez de conclure un bail commercial, lisez attentivement les petits caractères et protégez-vous en faisant un peu plus de travail. S'il existe effectivement une clause de majoration, assurez-vous que l'augmentation autorisée est dans les limites du pourcentage raisonnable. Si Tom paie pour tout ce matériel de surveillance, il regrette probablement de ne pas avoir tenté de négocier le pourcentage à la baisse. Le pourcentage autorisé doit être clairement indiqué dans le bail.

De plus, si Tom avait examiné l'histoire de Leo avec la location d'immeubles commerciaux, il aurait peut-être appris que Leo avait toujours eu du mal à trouver et à garder des locataires pour une raison ou une autre. Ou peut-être que Léo est juste inexpérimenté - c'est sa première tentative d'un tel investissement, alors il pourrait prendre un peu de temps pour bien faire les choses. Quoi qu'il en soit, Tom pourrait ne pas vouloir conclure un bail avec Leo comportant une clause de majoration pour cette raison; il est plus probable qu'il soit l'un des rares locataires dans les locaux à un moment donné.

S'il y avait sept locataires louant 70 000 pieds carrés de Leo, la majoration serait alors moindre, la différence entre 70% et 95 ou 100%, et cette différence serait répartie entre les sept locataires.