Guide des femmes pour la négociation d'un bail commercial

Les femmes ne devraient pas être intimidées en négociant une bonne affaire dans les baux commerciaux, mais la négociation commence par poser les bonnes questions. Une fois que vous avez les réponses aux bonnes questions, vous pouvez rechercher les types de contrats de location, les conditions de location et les meilleures méthodes de négociation. Vous pourrez également mieux planifier vos finances et vos stratégies de négociation si vous savez quelles questions poser.

Il y a beaucoup de questions à poser avant de louer une propriété commerciale. Cependant, vous devez inclure trois questions très importantes pour éviter de trop payer pour les espaces commerciaux.

Quel type de bail commercial est offert?

Le type de contrat de location proposé est probablement l'élément le plus important à prendre en compte en premier car il détermine la manière dont le loyer vous sera facturé. Les conditions des baux immobiliers commerciaux sont définies par le type de bail commercial.

Certains baux commerciaux sont simples, mais la plupart ne le sont pas. Si vous ne savez pas ce qu'est un bail triple net, ou ce que signifie "facteur de charge", ou comment votre loyer sera calculé (il est rare que des frais ne vous soient facturés que pour la superficie réelle occupée), vous ne pouvez pas négocier. de meilleures conditions. Le bail est-il "service complet" ou "pourcentage basé?" La clé de la négociation des conditions d'un bail peut être subordonnée à la négociation préalable du type de bail.

Demandez à voir une copie d'un exemple de bail. Un locateur qui refuse de vous laisser le temps de réviser les termes du bail avant de signer n’a pas confiance. Les baux commerciaux peuvent ne comporter que quelques pages, mais durent généralement de 15 à 20 pages ou plus. Si vous avez besoin d'un avocat pour examiner les conditions et que le propriétaire refuse, ne signez pas le bail!

Types de baux commerciaux

Il existe de nombreux types de baux commerciaux et certains termes peuvent se chevaucher. Toutefois, certains termes, tels que services (par exemple, conciergerie ou utilitaire), applicables à un contrat de location peuvent ne pas s’appliquer à un autre. Par conséquent, il est important que vous compreniez spécifiquement le type de contrat de location, ainsi que s'il comprend des services, des frais de souscription, des frais en pourcentage ou autres.

Les types de baux généralement proposés en leasing commercial incluent:

• Bail double net
• Bail entièrement viabilisé
• Bail brut
• Bail net
• Pourcentage de bail
• Loyer en pourcentage
• Pieds carrés louables
• Sous-location
• Triple bail net (également connu sous le nom de NNN ou bail net net net)

Les conditions du bail commercial sont-elles négociables?

Tous les baux commerciaux devraient toujours avoir au moins un peu de place pour la négociation. Un propriétaire totalement inflexible est quelqu'un que vous ne voulez pas louer, car «inflexible» équivaut souvent à «déraisonnable». Si un locateur est déraisonnable lors des négociations de location, il peut également devenir déraisonnable ou injuste une fois que vous êtes sur place et avez besoin de réparations ou d'une prise en compte d'éléments imprévus tels que davantage de places de stationnement, d'accès à l'équipement ou de salles de téléphone.

Les conditions négociables incluent la durée du bail, le loyer gratuit, des dépôts de garantie moins importants et des concessions accordées au locataire pour la mise à niveau de l'espace. Les autres domaines généralement négociés dans le cadre de contrats de location commerciaux incluent un loyer plus bas, des plafonds de loyer et des augmentations de "charge", ainsi que des frais réduits ou supprimés.

Lorsqu'il n'y a absolument aucune marge de négociation, vous savez immédiatement deux choses: votre propriétaire est déraisonnable et vous pouvez probablement faire mieux ailleurs.

Parfois, le meilleur moyen de modifier les termes d'un contrat de location est de commencer par négocier le type de contrat de location. Par exemple, un bail triple net exige que les locataires paient toujours tout ou partie des taxes, des assurances et des frais d'entretien liés à l'utilisation de la propriété. Ces frais sont payés en plus du loyer mensuel régulier du locataire. Si vous ne voulez pas payer tous ces frais, vous devriez demander un autre type de bail.

Quelle couverture d'assurance le bail nécessite-t-il?

Peu de propriétaires d’entreprises qui débutent dans le secteur du crédit-bail commercial verront au-delà de leurs loyers mensuels et de leurs coûts d’utilisation pour déterminer si un espace est abordable, mais vous devez également tenir compte de vos coûts d’assurance.

Le fait de passer d'une entreprise à domicile à un espace «physique» augmentera les coûts pour assurer votre entreprise car, outre vos propres besoins en matière d'assurance, votre propriétaire vous demandera probablement de souscrire une assurance pour les protéger également. Tant que vous occupez l'espace, vous aurez besoin d'une couverture d'assurance, qui devient une dépense fixe avec vos autres dépenses de loyer.

De combien d'assurance aurez-vous besoin?

Soulignez le type et le montant de la couverture d’assurance requise par le contrat de location. Cela peut sembler une question inutile, mais de nombreuses petites entreprises ne sont pas assurées ou sont sous-assurées.

L’assurance de responsabilité civile commerciale (CGL) offre au locateur une protection contre les poursuites dans certaines situations, ce qui devrait être précisé très clairement dans votre contrat de location. Bien que l’assurance CGL vous offre une certaine protection, le propriétaire le demande pour protéger ses propres intérêts et non le vôtre.

Certains propriétaires exigent une couverture d'assurance qui peut être coûteuse, ou pire, une couverture que vous ne pouvez pas obtenir. Bien que la plupart des entreprises puissent souscrire une assurance CGL, si un propriétaire exige une assurance de responsabilité du fait des produits, certaines entreprises peuvent avoir du mal à trouver une couverture ou une couverture peut ajouter des milliers de dollars à votre facture d'assurance.

Une assurance est-elle requise avant d'emménager?

Vous devez également savoir à l’avance si la couverture d’assurance doit être souscrite avant de pouvoir emménager. La plupart des propriétaires exigeront que vous ayez un minimum d’assurance CGL avant de vous remettre les clés de l’espace.