Comprendre les contrats de location nets dans l'immobilier commercial: avantages et inconvénients

Un bail net est un type de bail immobilier commercial dans lequel le locataire ou le locataire paie pour son espace, mais également le propriétaire pour tout ou partie de certains «coûts habituels». Ces coûts habituels sont généralement des dépenses que sont associés à l'exploitation, la maintenance et l'utilisation de la propriété. Ce sont des coûts que le propriétaire paierait normalement.

Quelques exemples de coûts habituels

Les charges incorporées dans les contrats de location nets comprennent souvent les taxes, les services publics, les services de conciergerie, l’assurance des biens, les frais de gestion de la propriété et la collecte des eaux usées, de l’eau et des déchets. Ces coûts sont généralement répartis en trois catégories: maintenance, assurance et taxes.

Différents types de baux nets

Il existe trois types de base de contrats de location nets: un contrat de location unique qui oblige le locataire à payer uniquement les taxes foncières en plus du loyer, un contrat de location double (le locataire paie les taxes foncières et les primes d’assurance) et un contrat de location triple, également connu sous le nom de bail NNN ou net-net-net, qui oblige le locataire à payer le loyer ainsi que tous les frais supplémentaires.

Les baux nets simples sont le type de bail net le moins courant. Le locataire est moins exposé au risque, car il ne prend en charge que les taxes foncières (et non les primes d’assurance et les frais de maintenance). Même si le locataire est responsable du paiement des taxes dans un bail net unique, la plupart des propriétaires préfèrent que le paiement les traverse, afin de savoir que les taxes sont payées à temps et au montant correct.

Soyez prudent et négociez

Les baux nets favorisent presque toujours le propriétaire. Ils peuvent et doivent être négociés pour inclure des plafonds - le montant maximum que vous, le locataire, devez payer en plus du montant du loyer de base chaque année. Gardez à l'esprit que vous serez responsable de ces dépenses supplémentaires, peu importe si votre entreprise fonctionne bien ou mal pendant la durée du bail.

Il s'agit d'une différence majeure par rapport à certains autres contrats de location commerciaux courants qui obligent un locataire à payer au propriétaire un pourcentage convenu des revenus bruts de l'entreprise une fois que celui-ci atteint un seuil spécifique. À tout le moins, votre loyer avant l'application d'un pourcentage des coûts habituels (en d'autres termes, votre prix au pied carré) devrait toujours être inférieur à ce qu'il serait si vous concluiez un contrat de location standard.

Quelle est l'alternative à un bail net?

Un bail brut est ce que la plupart des gens pensent quand ils envisagent de conclure un accord contractuel pour louer une propriété commerciale. Dans ce cas, vous paierez un montant forfaitaire de loyer convenu chaque mois au propriétaire de la propriété. En échange, le propriétaire ou le propriétaire paie tous les frais associés à la propriété.

Ce type de bail est le plus souvent utilisé pour les propriétés résidentielles, mais certains baux commerciaux sont parfois des baux bruts. Les baux bruts peuvent être modifiés et le sont très souvent. Le locataire peut payer des frais supplémentaires raisonnables, tels que des services publics ou une assurance responsabilité.

Fais tes recherches

Si vous êtes intéressé par un contrat de location, commencez par explorer les différentes options, adressez-vous à des entrepreneurs avisés que vous connaissez, rencontrez votre comptable et contactez la chambre de commerce de votre région pour obtenir des conseils.

Ensuite, quelles que soient les conditions, il est toujours judicieux d'essayer de négocier une alternative hybride avec le propriétaire. Si vous êtes un propriétaire d'entreprise qui envisage de signer un bail pour un espace commercial pour la première fois, vous pouvez également désosser des bases en pieds carrés louables et utilisables.