Savoir ce que les sous-contrats impliquent dans l'immobilier commercial

Une sous-location est un contrat de location ou un contrat de location entre un locataire qui détient déjà un bail pour un espace commercial ou une propriété et une autre partie, appelée sous-locataire ou sous-locataire, qui souhaite utiliser tout ou partie de cet espace. Le locataire cède ou donne certains droits au sous-locataire qu'il détient aux termes de son propre bail initial avec le propriétaire.

Qui paie le loyer

Un sous-locataire paie son loyer au locataire initial, que l'on appelle communément le sous-locateur. Elle peut soit partager l’espace loué avec le sous-locateur, soit lui prendre tout l’espace. Elle ne paie pas son loyer directement au propriétaire.

Le sous-locateur reste légalement responsable des paiements de loyer au propriétaire selon les termes du bail initial. Si le sous-locataire ne remet pas le loyer, le sous-locateur doit le payer lui-même ou il risque de ne pas respecter les conditions du bail initial. C'est toujours une bonne idée de filtrer votre sous-locataire potentiel pour cette raison. Consultez son dossier de crédit avant de signer un contrat de sous-location avec elle.

En règle générale, aucune règle ne stipule qu'un sous-locateur ne peut facturer au locataire le loyer plus élevé qu'il ne verse actuellement au locateur aux termes de son propre bail, mais les lois en vigueur dans l'État peuvent varier. Vérifiez donc avant d'essayer de réaliser un profit..

Le potentiel de dommages

De même, le locataire initial ou le sous-locateur serait légalement responsable du coût des réparations si le sous-locataire endommage le bien de quelque manière que ce soit, à moins que cette éventualité ne soit couverte par la sous-location. Même dans ce cas, le sous-locateur reste responsable du dommage en vertu de son contrat ou de son bail initial avec le propriétaire si le sous-locataire fait défaut et refuse de payer. Une sous-location ne remplace pas le bail initial. C'est plus un arrangement privé entre le sous-locateur et le sous-locataire.

Droits cessibles

Un sous-locateur ne peut légalement céder des droits à un sous-locataire qu'il ne détient pas encore aux termes de son propre contrat de location ou de location avec le propriétaire. Par exemple, l’espace loué peut se trouver dans un grand complexe avec certaines places de stationnement attribuées à chaque locataire. Le sous-locateur ne peut pas accorder plus de places de stationnement qu’il n’en a le droit en vertu du bail initial, bien qu’il ait le droit de donner moins.

Approbation du locateur

Un sous-locateur ne peut sous-louer ses locaux que s’il est autorisé à le faire selon les termes de son propre bail. Si le bail est muet en ce qui concerne la sous-location - il ne dit pas que la sous-location est interdite mais ne le permet pas expressément non plus -, il peut contacter le propriétaire pour obtenir une permission et, idéalement, obtenir cette permission par écrit. Sinon, il est tout à fait possible que le propriétaire ait des motifs d'expulsion, en particulier si le sous-locateur a quitté les lieux et les a entièrement remis au sous-locataire.

Dans ce cas, le locateur aurait un tiers inconnu dans sa propriété. S'il entreprend des démarches juridiques pour soustraire le sous-locataire des locaux, celui-ci pourrait avoir un recours légal contre le sous-locateur pour avoir conclu un accord insupportable et céder des droits qu'il n'avait aucun droit de céder.

Certaines grandes villes ont mis en place des ordonnances obligeant les propriétaires à accepter des sous-locations, mais cela peut être plus courant avec des propriétés résidentielles qu'avec des propriétés commerciales. Si vous envisagez de conclure un tel arrangement, consultez votre propriétaire et éventuellement un avocat local.

La sous-location peut être un geste judicieux dans l'immobilier commercial, mais le sous-locataire et le sous-locateur doivent être conscients de leurs droits et responsabilités en vertu de la loi.