Le "Triple Net Lease" dans l'immobilier commercial

Un bail triple net est un bail commercial dans lequel le locataire est à peu près responsable de tout payer. Ils paient tout ou partie des taxes, des assurances et des frais d'entretien liés à l'utilisation de la propriété. Ces frais sont payés en plus du loyer mensuel régulier ou de base du locataire. Ce type d’arrangement est également appelé un contrat de location «net-net-net» ou NNN.

Pourquoi le nom représente-t-il? Le locataire est généralement responsable du paiement du montant net de trois dépenses principales en plus de son loyer de base: les assurances, les taxes et l’entretien. Mais cela ne veut pas dire que le loyer supplémentaire est limité à ces choses. Le locataire assume effectivement toute la responsabilité financière des frais d’exploitation, aussi bien ceux qui proviennent de son entreprise que ceux qui entretiennent le bâtiment.

Inconvénients des baux triple net

Lorsque vous concluez un bail triple net, vous payez effectivement les coûts de possession d'un bien que vous ne possédez pas en réalité. Vous paierez des taxes sur les biens immobiliers de quelqu'un d'autre. Vous paierez pour assurer leurs biens contre les incendies ou d’autres dommages, et vous le paierez pour le conserver dans les règles et en toute sécurité pour vous, vos clients et vos clients.

Pendant ce temps, le propriétaire est le seul à bénéficier de l'appréciation ou de la plus-value du bâtiment. Cela peut être une excellente situation pour un investisseur qui souhaite acheter un bien commercial et le louer. Il s’agit en grande partie de la participation passive qui pourrait entraîner une croissance passive substantielle s’ils la conservent suffisamment longtemps.

Avantages des baux triple net

Votre loyer de base sera probablement inférieur à ce qu'il serait si vous concluiez avec autre chose qu'un bail à loyer triple, mais au bout du compte, le résultat final pourrait être sensiblement le même. Vous pourriez conclure un autre type de bail moyennant un loyer de base de 4 000 $ par mois. La société de gestion ou le propriétaire peuvent accepter de ramener cette somme à 2 000 dollars par mois aux termes d’un bail triple net, mais si les trois add-ons totalisent environ 2 000 dollars par mois, vous n’avez vraiment rien gagné.

Le résultat final

Les baux triple net favorisent presque toujours le propriétaire, et vous devez les négocier avec soin pour limiter la capacité du propriétaire à augmenter les frais NNN chaque année. Vous voudrez également vous assurer que ces frais et conditions d’augmentation sont clairement définis dans votre contrat de location. Si vous faites une erreur, vous risquez de vous en prendre pendant un temps considérable, car les baux triple net sont généralement conclus pour une durée de 10 à 15 ans.

Méfiez-vous des termes tels que "clé en main" dans les négociations de bail. Cela signifie souvent que le bail est triple net. Demandez à votre avocat d'examiner votre bail, car la véritable identité des baux triple net est souvent dissimulée par des propriétaires astucieux avec un langage caché.

Avant de faire un bond, s’agissant des baux triples nets. Les conséquences financières sont trop élevées.