Frais de maintenance des zones communes (CAM) dans la location

Lorsque vous louez un espace commercial, vous payez plus que la simple superficie en pieds carrés que vous occuperez. Dans de nombreux contrats de location commerciaux, et en particulier les contrats de location d'espaces commerciaux et industriels, les frais supplémentaires sont souvent appelés frais de «maintenance de zones communes» (CAM). Dans les espaces non industriels, vous pouvez entendre parler de cette dépense appelée «facteur de charge», qui comprend les frais CAM. Les dépenses CAM sont réparties entre les locataires au prorata: plus la surface louée par un locataire est grande, plus le pourcentage des dépenses CAM qu'il doit payer est élevé.

Il existe deux calculs de base pour les frais CAM: les frais variables CAM, où le montant qu’un locataire est tenu de verser, augmente en fonction d’un certain nombre de facteurs, et les frais fixes CAM, pour lesquels les frais sont fixes.

Les frais de CAM peuvent être payés mensuellement, trimestriellement, annuellement ou même facturés de temps à autre lorsque des réparations majeures du bâtiment ou de l'ensemble du parc commercial / industriel sont requises.

Les frais de CAM peuvent grimper à un taux différent de celui du loyer mensuel, car ils ont tendance à être plus variables. Par conséquent, il est important que votre contrat de location définisse clairement la différence entre les frais de CAM «variables» et «fixes» et inclue une sorte de plafond ou indique clairement que le maximum de vos frais de CAM peut être augmenté chaque année. Ce taux d’augmentation doit être pris en compte séparément de l’augmentation de votre loyer de base chaque année.

Définitions des frais de la CAM: Étroit et trompeur

De nombreuses définitions en ligne des frais CAM les définissent comme des frais pour un locataire partageant une partie des coûts directs liés au maintien d'espaces communs très spécifiques. Ces définitions trop simplistes ne sont pas tout à fait exactes, et un propriétaire peut inclure de nombreux coûts indirects, tels que les frais CAM, qui ne sont pas si évidents. Cette pratique a fait l’objet de vives discussions parmi les professionnels de l’industrie, qu’elle soit éthique, voire légale. En bref, vous ne devriez jamais signer un bail sans comprendre ce que couvrent les frais de CAM votre bail commercial unique.

Le but des frais de CAM

Les frais relatifs au CAM et au facteur de charge ont le même objectif fondamental: obliger les locataires à couvrir les dépenses directes du propriétaire pour les «espaces communs». Les espaces communs peuvent inclure des frais internes (couloirs, ascenseurs, halls d'entrée, toilettes publiques, etc.) et externes. (parkings, espaces paysagers, etc.).

Indiquez exactement ce que vos frais CAM couvriront dans le contrat de location, à quelle fréquence ils doivent être payés et combien ils peuvent être augmentés chaque année. Si vous devez contribuer aux coûts de rénovations majeures telles que le repavage de terrains de stationnement ou tout type de réparations structurelles, contactez-le par écrit. Le locateur devrait indiquer quand ces réparations ont été effectuées pour la dernière fois et quand elles sont prévues ou prévues pour être effectuées à l'avenir.

Tous les propriétaires n’obligeront pas les locataires à assumer des dépenses telles que la toiture, l’entretien du parking et les réparations structurelles. Aucune norme ne s’applique vraiment aux contrats de location. Ne vous fiez donc pas à la simple indication de «frais CAM» dans votre contrat de location; assurez-vous que les frais de CAM sont expliqués.

Un locateur peut inclure un large éventail de dépenses simplement répertoriées comme «frais de CAM» ou «frais administratifs», en partant du principe qu'il s'agit de dépenses qu'il paie pour le bénéfice de tous les locataires. Si les frais CAM ne sont pas clairement énumérés ou expliqués dans un contrat de location, assurez-vous de demander spécifiquement si vous payez l'un des éléments suivants:

• Systèmes de sécurité ou salaires ou autres coûts associés au personnel de sécurité sur place
• Permis, taxes, assurance ou frais de justice
• Publicité, enseignes ou autres frais généraux supportés par le propriétaire pour l'exploitation ou la promotion de l'immeuble (salaires ou avantages pour les employés sur site ou même hors site)
• Réparations et rénovations de l'entretien de la propriété, y compris ajouts ou réaménagements paysagers, peinture extérieure, appareils d'éclairage extérieurs ou de parc de stationnement, pavage ou resurfaçage, toiture, ou réparations et mises à niveau des systèmes centraux de plomberie, d'électricité, d'égout et de CVC

• Services publics, loyer ou autres coûts liés à la maintenance d'espaces de bureaux loués séparément, sur site ou hors site

Comprendre Exactement Quels sont les frais de la CAM inscrits dans votre contrat de location?

Voici un récit édifiant à prendre en note. En 1989, un professionnel a loué un espace industriel pour ouvrir un magasin d’articles de bricolage et de loisirs créatifs. Le parc semblait en bon état et le propriétaire était un ami de la famille du locataire et a réduit le loyer d'un tiers par courtoisie. Comme il s’agissait du premier contrat de location industriel signé par le locataire, ils n’appréciaient pas pleinement le pouvoir des frais de CAM. En d'autres termes, ils ont signé un document légal contraignant sans avoir la moindre idée de ce qu'ils signaient.

Ils ne savaient pas ce qu’était un bail triple net, mais seulement pour éviter de le signer. Un bail triple net est le moins favorable de tous les contrats de location pour les locataires; il vous oblige à payer l'entretien, les taxes et les assurances. Lorsque le locataire a demandé au propriétaire quel type de bail il était sur le point de signer, il n'a jamais mentionné le terme "Triple Net". Au lieu de cela, le propriétaire a informé le locataire que son bail incluait des frais de CAM et des frais administratifs. Ce qu'ils ne savaient pas à l'époque, c'est que les frais administratifs comprenaient les taxes, les assurances et une foule d'autres coûts très coûteux.

Un mois seulement après le début de la location, le propriétaire du parc a entamé de vastes travaux de rénovation, notamment en réaménageant les unités avant pour qu'elles ressemblent davantage à des locaux commerciaux. Les panneaux ont été changés, le bâtiment a été repeint et des modifications structurelles ont été apportées à l'avant du parc industriel.

La facture était divisée entre tous les locataires et, bien que le locataire ait une très petite unité, ils se sont retrouvés avec une facture de 5 000 $ - leur part des travaux d’amélioration du parc, même si leur unité était sur le côté et n’avait aucunement bénéficié les améliorations. Les autres locataires se sont vu imposer des frais de rénovation de près de 20 000 $. Si le locataire avait lu le bail plus attentivement, il en aurait su assez pour demander au moins si des mises à niveau étaient prévues dans un proche avenir et pour voir si ce qu’il considérait comme un simple bail était en réalité un bail à triple net déguisé.